"הפספוס נבע מכיוון שכיוונו נמוך מדיי – עכשיו הגיע הזמן שיכוונו גבוה"
אחרי שנים שתוכנית המתאר הארצית 38 ניסתה להתרומם ולא הצליחה, הבינה המועצה הארצית לתכנון ובנייה יחד עם כנסת ישראל שאם לא יתמרצו יזמים בצורה ניכרת להיכנס לתחום כדי לשנות את פני העיר, אחדים המבנים שבאמת יוכלו לעלות לגובה.
במאי 2012 אושר נוסח התיקון השלישי של תמ"א 38 שאומר ליזמי הנדל"ן בצורה שלא תשתמע לשתי פנים: השקיעו בלשנות את פני העיר ואנחנו נדאג לכם לאפשרויות עבודה נוספות ותגמול על כך…
המאמר יסביר את עיקרי הנוסח החדש לתיקון ולמה הוא יעזור לפרויקטים להתקדם במהירות שאתם כדיירים זקוקים לה כדי להחזיר את שיגרת חייכם במהרה.
אז מה השורה התחתונה?
תמ"א 38-3 תספק לכם את האפשרות להגביה את המבנה ב2.5 קומות לעומת 38-1 שנתן לכם עד היום את האפשרות להוסיף קומה אחת בלבד.
אחוזי הסכמת הדיירים נשארים כתיקונם (66%) אך חשוב מאוד שנרענן שתי נקודות חשובות מאוד:
– במידה ואחוז ההסכמה עומד על 66% שהם 3\2 מדיירי המבנה, עליכם לפנות בעזרת עורך-דין למפקח המקרקעין באזורכם ולהגיש בקשת היתר לביצוע תמ"א 38 בבניינכם. למפקח ניתנה ההרשאה על-ידי המחוקק לאשר בקשה זו אך הוא אינו חייב לספק לכם אותה בעקבות שיקול כזה או אחר.
– על-פי החוק, המפקחים מחויבים לתת לכל מתנגד את הזכות והאפשרות להשמיע את התנגדותו לביצוע הפרויקט. לאחר השמעת כל הצדדים יתנו המפקחים את החלטתם האם להתנות את ביצוע הפרויקט בתנאים ספציפיים, האם לכפות על מתנגדי הפרויקט את ביצועו או למנות בעל-מקצוע נאמן שתפקידו יהיה לפקח על הבנייה בפרויקט.
העיקר הוא להתעסק בעיקר
לפניכם עיקרי התיקון השלישי לתמ"א 38 והסבר קצר על כל שינוי:
1. כאמור; תוספת של עד 2 וחצי קומות על מבנים שנבנו לפני 1980 אך חשוב להבהיר כי קבלת הזכויות אינה אוטומטית. התיקון השלישי הוא אופציה שקיימת ואפשרית אך לכל מבנה הסיפור וההגבלים שלו ולכן קבלת הזכויות כפופה כך או כך לאישור של ועדות התכנון המקומיות. סעיף 13 קובע כי תוספות הבנייה מכוח תמ"א 38 יינתנו כתוספות לזכויות הבניה הקיימות בתוכניות בניין העירייה אחרות שקיימות ותקפות. (כנ"ל אם תלכו על תמ"א 38-2).
2. מתן ניוד זכויות – בתמורה לחיזוק הבניין רשאית הועדה המקומית לאשר ניוד זכויות בניה למגרש אחר.
כמו כן, הועדה המקומית רשאית לאשר ניוד זכויות בניה בין הקומות.
סעיף 20 א' מסדיר ניוד זכויות מוקנות לפי תמ"א 38 למגרש אחר; ניוד הזכויות מבניין שחוזק ולא הורחב מותנה בקבלת טופס 4 לבניין שעבר תמ"א 38.
3. קומה חלקית על הגג – בהתאם לתכנית גגות או לחילופין לפי הוראות תמ"א 38 יהיה שטח הקומה החלקית, היינו עד 50% משטח הקומה שמתחתיה ותהיה מיועדת להרחבת הדירות בקומה שמתחתיה.
סעיף 11.1.3 קובע כי קומת גג חלקית לא תשמש לדירות חדשות אלא תיועד אך ורק להרחבת יחידות הדיור שבקומה שמתחתיה. בערים בהם לא נכתבה "תכנית גגות", יותרו עד 50% משטחו החדש של הגג עבור חדרים חדשים לקומות שמתחת, משמע שיפוץ והרחבה לדופלקס.
לסיכום, התיקון השלישי אינו משפר באופן ניכר את התמורה בפרויקטים לדיירי הבניין אך מוסיף לכל התהליך מנת קופאין גדושה שיכולה לייעל ולזרז את התהליך שנתקע אי-שם בקבלת ההיתרים בין ועדות העירייה לבעלי המקצוע ומשמש כתמריץ ליזמים כתנופה גדולה. בכל מקרה, תמיד כדאי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין בכל סוגיה לא ברורה בנושא תמ"א 38, בהצלחה!